2010年下半年中国股市楼市走势高峰论坛实录

徐老师

"2010年下半年中国股市、楼市走势"高峰论坛现在开始。
　　第一位演讲者：财政部财政科学研究所所长贾康先生。他的演讲主题是：紧缩政策下的中国楼市走向。
　　有请。
　　贾康：谢谢主持人，各位领导、各位嘉宾、各位与会朋友大家好。
　　我想借这个机会，作为研究者汇报一下自己对于当前房地产调控和相关的主要问题的看法，想通过这样的一个汇报征求大家批评指正的意见。我讲完自己的看法以后，大家提出问题，我们可以互动，如果我讲的过程中大家有问题，也可以写纸条给我。
　　我们这一轮的房地产调控，我认为应该讲信号是十分明确的。政府的这一轮动作是在前一段时间房价形成巨大的社会压力，某种程度上已经有点政治化的氛围之下，我们决策认为需要有所动作。作为研究者，我说的直率一点，是在两会前后，当时房价是一个热点，当时住建部说了总理说了控制房价的事情，不行也得行，说的很坚决，可以说是一种政治表态。另一方面也听出了有他的苦衷，首先感到的是不行，然后考虑这个事情怎么样做下去。两会上的这个政治表态信号是很清楚的，没想到两会刚刚结束，实际情况给有关部门来了一个下马威，一线城市的房价猛涨，到了四月中旬，决策层和有关部门认为必须有所动作，所以这一轮的被称为力度前所未有的调控出台了。
到了现在，两个月的时间过去了，我们看到的信息显示这一轮的调控是见效的，包括一线城市的房价基本没有上涨，如果按照同比的话，前一段时间刚刚公布的数字，比去年同期出现了小幅的下降，在某些前段时间涨幅很大的楼盘，已经出现了降价的情况。另外一些楼盘，虽然没有降价，但是变相降价的现象也有增加，我手机上也常收到各种各样的推销商品房的短信。同时也有一种观察，现在虽然房价在短期表现上有所企稳，但是这一轮调控到底能走到哪一步，还要观察，一些城市的高档楼盘并没有降价，据说还有少数的出现了一定程度的涨价动作。
　　我们可以想像，所谓房价，这个概念太笼统了，即使这一轮的调控中，也不排除一些特别好的，有吸引力的楼盘，不但不降价，而且略微有点上升。但是从总的全面的情况做一个简要的评价，可以说，这次调控到现在为止，已经见效。但是我认为，调控显然没有走完，这个程序就像刚才主持人说的，大家都在等的是后面还有什么比较关键性的动作，现在上海、重庆还有其他的一些地方政府也积极的表态，希望可以在房产保有税或者房产消费税方面先行先试，但是方案怎么设计，其中的要点现在看不清楚，什么情况下可以出台？已经议了一大段，但是现在信息不明朗。
　　作为研究者，我无法对时间表做一个判断，但是我觉得可以把握一个大局和长期趋势，然后再回到现在的一个阶段性来看。今天大众证券研究院揭牌仪式突出的是科学理性的态度，我们要研究这个问题，既然要研究，大家大局观、长期眼光是不可缺少的。所以我觉得，对于房价和相关的房地产调控和制度建设问题，我们应该把眼界从短期放到中长期。昨天一个活动上也是谈了这个问题，相关的税收问题，我提到两个关健词，一个关健词是大势所趋，另外一个关健词是制度建设。
　　大势所趋简要的说，我们现在理解这样的一些调控问题和相关的税制改革的问题，还是要看看中国发展的大势。现在我们叫做重要的战略机遇期，这个是对什么说的？是对我们实现小平同志三步走的现代化赶超战略目标而言的，2050年前后实现中华民族伟大复兴的战略目标的实现现在看起来越来越有信心了，这个黄金(1258.70,0.40,0.03%)发展期到下面各个政府的建设情况来看，可以得到充分的印证。就看江苏南京，你看看实际增长情况，是一派欣欣向荣。现在大家物质生活水平是在提高，但是进步感并没有相应的充分提高，而且不满情绪在积累。这是一个现实情况，而且这也表明社会进步过程中不可逾越的阶段。人们所说的超过人均GDP3000美元无非就是这个事情，这个阶段中社会成员更多的是认为这是政府理所当然应该做的事，他要评头品足，这是公民意识的觉醒，这是正常的现象。这样的一个事情，具体表现在现实生活里面的收入分配问题和财产的配置问题，是非常敏感的。而房地产正好处在收入分配、财产配置的突出问题上。如果从制度建设来说这是不可避免的，如果你只是用一些治标的办法，能起一定的作用，但是不能起到根本的作用，标本兼治还要注意治本为上，治本中制度建设是不可缺失的。这样两个关健词在这儿，我们就要注意怎么样维持黄金发展的战略机遇期的基本建设，同时要注意矛盾凸现必须以制度建设来对应挑战，这个制度建设要解决长期问题，要解决在中国经历这样一个矛盾凸现过程而不被矛盾的爆发所打断这样一个历史问题。我们风风雨雨走过来，曾经出现过严峻的局面，整个改革开放大业有可能夭折，说的直率一点，如果没有南巡，中国会怎么样？
　　1992年以后，我们进入了到现在的改革发展，但是我们确实要居安思危，矛盾的积累、矛盾的凸现必须找到真正能够解决问题的对应措施，这些措施都跟制度建设有关。所以我现在再回到我们所说的房地产调控和相关的走势问题，我认为需要把眼界从短期放到中长期。
　　再往下讲我强调一下我的一个基本看法，对于房地产调控来说，一个可持续运行的调控框架应该是两轨框架，这个里面包括保障轨和市场轨，这两轨并行的框架现在是越来越清楚了。但这两个轨不是相互呼应的。首先讲政府处理房地产业发展问题，应该首先有一个自己辖区的通盘的顶层规划，国土开发、土地供应的规划要覆盖着全局性的内容，就是一个地方政府辖区，比如我们江苏，或者我们南京，或者我们南京的建邺区，不从层面都有自己的一个通关全局的规划，在这个具体的政府地方辖区之内，他的土地开发中间，要把地上地下主要的功能区、各种各样的要素，有一个通盘的考虑。地上地下的各种管道网线、光纤电缆、桥梁涵洞等等各种各样必备的商业服务网点、绿色、廉租房、一般商品住宅、别墅、豪华住宅等等，所有的这些都应该放在一个规划里面，这个规划水平和品位如何，实际上我认为，是地方政府的水准和品位，是以后地方政府竞争层面首先在竞争中发挥作用的重要因素。这种顶层规划是市场主体怎么样试错也试不出来的，政府首先要把这个事情做好，怎么样做好这个顶层规划是政府的最重要的放在首位的责任。
　　我们可以看一个具体的案例。几年前我到澳大利亚，在它的首都堪培拉，他有一个陈列馆，里面有一个全市规划的沙盘，澳大利亚人很自豪的说，我们这个规划水准很高，经受了历史的考验，一百多年前当时澳大利亚人争议是以悉尼还是墨尔本作为首都，后来选择了两地之间的堪培拉，怎么样建设呢，通盘规划，向全世界招标，当时是美国人的方案中了标，到现在，不断发展的过程中，他们很自豪的说，现在堪培拉是30万人，如果发展到一百万人，这个规划仍然非常好用，他把各个功能区都规划好了以后，而且里面有必要的弹性，可以很好的处理这样一个城市基本的功能定位和风格、长期发展的问题。
　　中国的事情，我们可能看到一些具体的现实需要，比如现在中国的城市都很漂亮，但是一场大雨下来以后，前段时间，广州淹了十多万辆汽车，水排不出去，北京也是这样，一场大雨，北京航空港的干道都积水。龙应台写过一个文章，你看一个高楼大厦是坐落在发达国家还是发展中国家，最好的检验就是大雨，如果大雨下来，很快的就排出去了，那你就是发达国家，如果半天都排不出去，那就是发展中国家，因为发展中国家，都把钱放在地面上，没有解决地下的问题。中国人就发现，法国首都巴黎的排水管道的主管道是一百年前铺设的，里面可以开卡车，现在也可以很好的使用。
　　还有一个，我前几天看到消息，一个城市一年之内一条路面六次开挖，六次重修，北京以前也反复出现这样的问题，怎么解决这个问题，你没有一个像样的规划是做不好这个事情的。现在上海浦东新区提出了一个共同沟的概念，这个里面解决所有管网怎么走的问题。这种政府责任无可推委。
　　我们在辖区里面有一个顶层规划，要体现政府眼界至少五十年一百年的水准，我们住房的保障轨中，政府应该把托底事情做好，应该有一个住有所居的廉租房的提供。廉租房怎么提供，现在还在进一步的研讨，我注意到最近的很多信息都强调政府首先要把廉租房做到位，我们四万亿投资里面，有四千亿的安居工程，里面提出了廉租房建设和棚户区改造。这个和我们现在所说的房价无关，这个一定要反复强调，很多人讲房价这么高，老百姓怎么样解决居住问题呢，我们原来说的住有所居之前是居者有其屋，曾经写入两会报告，后来两会上的代表委员提出，在汉语里面，居者有其屋还是可能产生误导的，以为是有自己的产权房，就改为了住有所居。这个层面上的供给和我们现在所说的商品房的房价无关。我们现在如果把廉租房解决好，那么一个简单的设计问题就是能不能成片，我们现在一定要尽量避免把廉租房成片建设，规模很大，结果就会出现国外大片贫民窟的情况。这方面有一个经济学家茅于轼老师说过一个看法，他认为廉租房在设计图纸上要规定，房间里面没有卫生间，只有公共厕所，这样居住者有钱以后，他会自动离开，这个在经济学上来讲是讲的通的，但是这个观点在现实生活中，在网上被人骂的狗血淋头，这个是学者的考虑，但是在现实中要加上政治家的考虑。
　　我现在也听到一些领导层的意向，就是要岔开建，不能连片，印度、巴西有达到一百万人以上的成片的贫民窟，这是很难解决的棘手问题，我们中国走到现在，一定要避免这个情况。如果能够把廉租房在中国特色的和谐社会要求下合理的设计，尽可能的听各方面的诉求，避免和缓解矛盾。


那么这个上面应该还有一个层面，我称之为公租房。公租房给人的直接感觉是政府公共资源提供出来的长租房，是提供给夹心层的，这个夹心层是年轻白领、职业生涯初期的就职者。夹心层更适合的应该是比廉租房高一个档次、更体面的长租的房子。如果这个层面的供给，政府牵头做的话，完全可以调动一些二手房，民间的产权房加入。给予一定的政策条件和引导，他们完全可以加入，有些房本来就是空置的，他有种种考虑，他也不愿意卖，那么就可以接受政府的一些条件，加入到这个供给的行列。这样的一些长租房和经济适租房出来以后，夹心层可以非常安心的在里面住若干年，三年五年都可以，可以在里面结婚生孩子。现在也有少量的租房市场，这个表现出来的一个是比重低，一个是租期没有保障，这样的情况显然不适合解决这个层面上的住房需要。如果有了一个稳定的，可以住五年十年都没有问题的住房，那么就把基本的社会需要满足了。

　　当然长租房也可以解决一些机制上的考虑，比如可以一次性缴纳租金，当然这个租金是承租者可以解决的，这些机制都是可以设想的。这样可以产生一个现金的回流，政府可以进一步加强保障房建设，形成一个资金来源，等等。这个供给层面在中国存在一个心理障碍，现在中国的产权房自有率已经很高，但是还是很多人说买不起房，很多人希望一工作就可以买得起房子，能不能买下至少一百平米的产权房，如果买不下来，好象都不能结婚了，就认为这是人生的大失败，我们所里面也有这样的人，工作几年以后，真的把房子买下来了，我也问过他，这么大的房子你怎么买的，回答说“啃老”，有的说，最充分的啃老是男女双方都向自己前辈伸手，父母四个人，如果加上祖父母人就更多了，但是整个社会中有啃老条件的人比重也不是很高。供给层面上，长租房必须是由政府考虑的，在适应阶梯消费的合理的消费模式下，把这种体面的适应生活阶段的基本要求的长租房提供出来。

　　如果这两个层面，廉租房和适租房子，都提供了以后，我看不出来，还有什么需要以九牛二虎之力发展经适房，很多的公职人员住进了经济适用房，条件都非常好。北京的公开的两个最早的经济适用房，两个小区都很成规模，建成以后，里面的空置率和转租率高达50%到80%，真正解决低收入阶层居住的问题，比重很少，主要是一些回迁户，更多的是当时有本事的各种人把这个房抢到以后，等着倒手和出租，当时的条件是证明自己年收入低于六万块钱，只要有公章就可以了，现在盖个章太容易了，另外只要有教师证都可以证明你是可以购买的对象。现在转租的问题很难解决，很多人开着高档轿车出出入入。

　　我们现在看看，保障轨把托底的事情做好，政府总结起来做的事情就是三个，顶层规划、托底，接下来是管理到位，这个管理的成本是很高的，你一个入住廉租房的人，若干年以后可能变成收入很高的人，如果没有别的力量把这个房子退出来的话，就需要政府做工作，政府怎么做工作，需要很多的精力，要注意工作方式，不能把矛盾激化，我们以前听说过廉租房提供出来以后，还有后面应该接替他的人，干巴巴的等着，前面的人觉得很舒服，没有特别的情况，他是不会搬的，这种情况怎么解决，我们还要进一步探讨。

　　诸如此类的事情放在这儿，我们下面就要说说市场轨。市场轨上的住宅供给，我认为前面说到的一些事情对他同样适用，首先要有一个顶层规划，下面我们看看市场轨管什么，管规则、管收税。

　　市场上是相对富裕的人购买产品，税收不仅在供应方面有税，保有环节也应该有税。前面已经讲了，政策理性不到位现在是一个突出问题，现在很多问题是吃了两轨混同的亏。这种政策理性不到位的问题，造成了两轨混同，很多的公共资源以保障轨的名义出去了，又进入了市场，造成了市场混乱。第二个问题是房价，这个问题需要多说几句，现在广泛的讨论中存在误导，现在很多人认为房价是大敌当前的事情，压力大的不得了，但实际上是商品房的问题，我们不能看作是住房问题的全部，现在很多的导向上，似乎房价问题就是住房的全部问题。现在房价只是管理部门拿的到的上一个时间段卖出去的产权房的均价，如果卖的多数是高档房，再往前一个时间中卖的是低档房的比重比较多，就会出现一个房价的跃升，这时候大家觉得压力大的不得了，房价怎么涨的这么快。如果第一个时间段卖的是70%低档房和30%高档房，第二个时间段是30%低档房和70%高档房，如果这两个时间段上卖的总的套数完全一样，每一个房子的具体价格一分钱都没有改变，但是房价是什么情况呢，后一个时间段会比前面高出很多，会吓到很多人。所以我认为，以后对于房价的统计报道最好进行一些计算的改进，统计局的姚景源同志也跟我说过，他也感觉这个房价统计数据很容易产生误导，甚至说国务院也没有要求我们报，我们为什么要报，但是现在已经报了，不报又很难交代。所以我建议，我们一起报出保障房和安置房的情况。另外应该尽可能同时说明，在这个平均房价中间大概的比例，比如大概分为高中低三档，各自在结构上有什么样的表现。这样有利于大家尽可能的了解销售比例以后，避免单一价格因素造成的总体误导。

　　如果在这个事情上再进一步的说一说，我们从基本逻辑上讲，政府只要管好保障房，商品房价格有多高没有问题，因为这是市场的问题，这个层面上政府管的是市场规则、公平竞争，后面跟着是收税。高收入者的纳税是有自己的承受能力配套的，这些纳税进入国库以后，通过转移支付，更多的进行廉租房建设。从这个角度来讲，正是中国应对矛盾的健康的必要的，社会也可以接受的再分配。这样一来，产权房市场高端的交易完全可以随行就市，杭州西湖旁边的别墅，一定是中国顶级富豪追逐的对象，西湖边上的地皮已经非常有限，我印象里面已经不可能有新建的别墅了，已经有的别墅，每一次出现出售意愿的时候，后面有很多人想得到，他们自己竞争，把价格抬到什么样的高价，都没事。

　　我们现在市场轨第三个问题就是制度缺失，保有方面没有税。税收相关制度建设一直没有到位，现在的税收都是交易环节，保有环节的税如果不建立，就会带来很多的问题：第一，现在政府被批为土地财政，各种各样的不满情绪有时候以泄愤的情绪发泄到政府头上。国外很多的地方政府都是土地财政，靠山吃山，靠水吃水，但是人家是通过保有环节的，我们现在没有这样的税，现在地方政府争取一次把钱拿足，等于把自己以后十届以上的财政一下拿到本届使用，现在地越来越少，这是恶性循环助长了短期行为。地方政府除了可拿到的这个土地资金，同时他还不得已发展各种各样的融资平台，造成了现在地方隐性负债的问题。如果通过正面的制度建设，使政府认识到，只要专心致志的提高本地投资环境和保有环节税机制，就可以使自己的财源机制得到解决。同时，招拍挂是要坚持的，因为没有更好的办法，当然可以技术上改进。这些政策就需要地方政府在保有环节的制度建设解决，这个首先是要和市场经济和分税体制配套的。我们走了这么多年，并没有真正进入分税制，我们现在如果在全国30多个省级行政区看一下，江苏、浙江、福建等地，省以下不是分税制，是分成制，其他城市说搞分税制，努力的想做，但是实际上做不成。地方有四个层级，怎么分，分不了，实际上是分成制。所以现在地方政府的短期行为等等问题，来源恰恰不是分税制，而是分税制没有执行到位。我们知道矛盾就要研究，要解决这个问题，就是把分税制从不可行变成可行。

　　再有，如果在制度建设方面把制度缺失问题填补了，房地产保有税的征收对房地产也有正面效应。这个后面我再稍微展开一点说，比如和房价是什么关系。

　　最后一点，这个税对现在配合各种手段处理好收入分配问题有重要的意义。在比较有承受力的社会成员上加大税负，而减低低端的税负，这个里面具体掌握需要个别的处理。比如物业税或者现在说的房产税的改革，无论是走比较复杂的，通过人大立法正式推出，还是现在在房产税局面加一些内容，推出房地产税的试点，都要解决一个基本问题，就是怎么渐进的推进。我认为不可能一步到位，我们先要给社会成员吃下定心丸，一般的社会成员在自己第一套住房上是没有税负的，我甚至认为可以建议，政府可以考虑对社会成员一定标准以下的第一套住房永不实征。其他的我们要慢慢再说，在托底、保证第一套住房无税的情况下再考虑其他的事情怎么合理的解决，这就是一个具体推进策略的问题。要处理和解决好这样牵动各方利益的事情，不能只靠官员的觉悟，不能想象中央政府可以直接管理地方政府的土地招拍挂，必须从制度环境和约束条件上通过制度创新解决问题，标本兼治、治本为上。

　　下面我再简单的把条理上的要点勾画一下。调控中间我们说到的保有环节的税收和房价是什么样的关系。
　曾经有人给我出过一个题目，物业税能够有效的降低房价吗？物业税或者房地产税，这个保有环节的税收能够有效降低房价吗？首先要分析一下，我们国家房价上涨，或者呈上升趋势的主要原因，各种各样的原因归集起来最主要的一句话，中国的城市化需求拉动。我再强调一下，我谈的是产权房、商品房，这是房价上升的最主要的原因。我们现在城市化率46%左右，从改革开放初期的不到20%，一直到现在，这个情况是否减慢了呢，现在来看没有减慢的迹象，从2000年增长1.2%到现在的0.9%，但是这46%的城市化率一定会走高到的80%，未来几年之内，我们就会迎来一个形式意义上的转折点，中国官方公布的城市化率会达到50%，以后还会一路走高。这样的变化过程没有任何力量可以扭转，换句话说，今后几十年中，到2050年前后，那是一个标志性的伟大复兴的时候。这几十年里面，会有五亿多人从农村区域进入城市，而他们首选的必定是一线城市，像北京、广州、上海、深圳、南京这样的城市。

　　从这个大趋势上来说，我联想到孙中山先生在一百年前考虑中国怎么实行振兴的时候说的一句话，世界潮流浩浩荡荡，顺之则长，逆之则亡。这个大潮是什么呢，我们现在来看，一个是工业化，第二个就是城市化。改革开放以后，工业化、城市化，加上了市场化和全球化。这两大潮流四个因素互相激励，是在我们这样一个发展过程中支撑着中国依靠经济手段，以自己市场的巨大需求，争取世界舞台上的空间。

　　我们在这样的历史潮流面前，很多东西要适应顺应，其中的城市化进程，结合着中国现在的资源制约和环境制约，一定是以后几十年拉动房价上涨的长期趋势源头，所以从个人观点来说，你在这个方面做一个几十年的考虑，我们这里有一个清醒的认识，没有任何力量能够阻止中国的城镇化进程，而这个城镇化进程中间，需求拉动的力量可能是一个主导力量。

　　这样一来，在具体分析上就要回答一个问题，房价和地价是什么关系？各种各样的观点都有，我个人的基本观点，从根本上来讲，不应该把这个关系看作是一种鸡生蛋的说不清的关系。现实来说，房价决定地价，人们追求房地产，追根究底是地皮上的附着物，这样的一种效益，从长期来说，这个经济关系分析，就是房价这样一个对应的住房供给的最终需求，拉动着地价，地价在长期的发展过程中，更多的是跟随于房价。在一定阶段上，当然地价可以对房价起到推波助澜的作用。简单一句话，物业税或者说不动产税，作为税收的种类，不是万能的，不会改变中国以后几十年房价长期上扬的长期趋势，同时这里要说，这个房价是产权房、商品房，和保障房无关。

　　查一下历史资料我们可以看到，其他国家的市场经济发展中，房价也是走高的，虽然他们有保有环节的税收，但是房价也是走高的，有人据此说，这个税收对调控房价无效，但是反问一下，如果没有这个保有环节的税收，你测算一下，他们的房价会有什么变化？如果你没有能力做量化的分析，我们至少可以在基本的对比关系上说一下，这个税收存在的时候，有对房价对冲的力量，如果没有这个税，房价会涨成什么样，你有没有这样的概念？我们要设想一下，如果没有保有环节的税收，他们的房价会是什么样，具体分析一下，市场需求可以分为三类，一个是自住，一个是寻求尽快的转手，就是炒房，第三个是处于种种原因，买了以后可以先空着，摆在那儿。这三类，我们设想一下，有这个税和没有这个税会有什么变化，自住的一般人考虑，不会买那么大的房子，买一个中小户型，尽可能实惠一点，一般的中产阶级会这样考虑。他买了这样比较小的中小户型，这个自然而然就传导到炒房者手上，一开始他没有顾忌，现在多了一个风险，他要更多的吃进中小户型，囤房的人会怎么想呢，他现在有了这样一个年复一年的成本，相当多的人会把房子租出去，这样房子供给就上升了，同时需求更理性，规模不会被疯炒起来，同时需求里面的中小户型比例会提升。所有的因素合在一起，房价会更理性更沉稳，泡沫会更少一些，这时候开发商会注意到需求的变化，他拿到一个地皮，如果就是做商品房的，他会更多的考虑中小户型，这正是我们科学发展观要求的，集约利用土地，这是我们希望看到的。

　　这样一些情况合在一起，不能否认税收的正面效应。有人说这个税出来以后，会出现税负的转嫁，房价会更高。我不这样认为，如果是自住的，他怎么转嫁，如果说转嫁的话，就把租房市场牵扯进来了，如果租的时候可以提价，一定会遇到一个供给和需求关系的变化，恰恰我们前面表明，这个税收出来以后，供给会增加。也有人说，这个炒房者不会看中这个1%以下的税负，他这个房子一转手以后可以得到更高的利润，怎么会被这个小事情调整呢，这个有一定的道理，这说明税收不是万能的，但是可以综合分析，炒房者也要考虑一下自己以后的机会。虽然可能继续看着这个差额，但是实现这个差额的条件比以前收紧多了，他的炒作行为只会收敛，以前肆无忌惮的就变成更谨慎的炒作。

　　总之，我从现在的调控态势来看，如果我们能够在现在已经出台的一些调控措施以后，推出保有环节的税制，虽然长期不能有效的调控房价，当然短期会有一些的回调，这样减少了一些原来的看起来非理性的房价大起的现象，以及之后最有杀伤力是房价大落，这样我们房地产会更加平稳。

　　以上就是我对于现在的调控的制度建设和保有环节税收问题的一些个人看法，下面欢迎大家提出问题，我们做一个讨论。

　　提问一：你好，经济适用房的推出受到的效果不是大众期待的那样，可以说目前为止是失败的，我想制订这个经济适用房制度的人，他们应该有足够的智慧预料到会产生这一点，为什么还会出现这样的情况，他们的真正的出发点是为解决普通老百姓的住房问题吗？另外，现在提出了廉租房和适租房，但我个人观察发现，现在很多人，真的需要买房子的，大部分是毕业没几年的年轻人，他们到了成家立业的时候了，就想买房子，都觉得房子很重要，涉及到户籍问题，怎么看待这个想象和其中的矛盾。

　　贾康：第一个问题，是很尖锐的问题，政府是为民众服务的，为什么会出现经济适用房这么多的问题，我认为经济适用房的概念要逐渐淡化，前些年已经提出这样的工作要求，现在还有政府继续建设，我们也不能说一下子都否定，就停下来，但是我觉得，很显然应该把托底的事情做好。1998年应对金融危机的时候，当时我们对两轨并行的认识不不清晰，到现在才渐渐清晰，那时候有模糊之处，出发点在决策层不应该说有什么方向的大问题，但是有的时候是细节决定成败，执行的时候，市场轨和保障轨的事情混在一起，就出现了越来越明显的矛盾和问题。

　　第二个问题，我理解，主要是觉得现在我们看不到长租房、适租房方面没有人公众满意的供给，这个房子需要有很透明的政策，房租是不能轻易改变的，这个国际上有经验，我们可以借鉴，政府的管理要尽可能的合理到位，住进去的年轻白领和家庭可以在里面装修、结婚、生孩子、养孩子，你也可以续租，收入提高以后，你要转出这个房子，也要有一些通道。这个就解决了我们的一些顾虑，应该提供这样的相应的条件。

　　提问二：今年两会的时候，我看到新闻报道，您提交了物业税提案，最近北京上海讨论走房产税形式，我想问一下，以后物业税是不是以房产税的形式征收呢？另外，如果北京上海一线城市明年年初开始征收物业税，那么南京这样的城市，2012年会有政策？南京这一类城市的房价低点啥时出现？

　　贾康：房产税的操作有一个便捷之处，就像燃油税，其实是在消费税里面推出的。房产税现在是我们现在已经有的一个税收，但是只对经营型房产征收，而且是对租金征收，如果在房产税上引入实质性的物业税，现在操作上来看相对便捷，所以不排除是一个可行的通道，现在先行先试，我们只是听到一些风声，还需要拭目以待。

　　我觉得中国的改革中，不要拘泥于一些表述，关键是要引入一些实质性的内容。南京的具体情况我不了解，大家可以更多的注意我们领导层的信息，从面上来讲，这个税如果推出，会是在前面的一系列房地产调控政策出台以后的，一个带有治本性质的政策，对于现在市场运行状况的短期影响要充分重视，会带来一个相对明显的回调。但是不同地段不同品质的的房子绝对是不一样的，这是一个很粗线条的说法。

　　提问三：会否出现这样的请客，保有税推出以后，对于激活现在的大量空置房进入租房市场的效应，这个租房市场的供给增加，会使房租的水平得到抑制？

　　贾康：  我心目中的保障房，如果说廉租房，价格应该是象征性的，比如吃低保的，他没有收入，政府给他一定的标准，比如南京是700块钱一个月，他可以有一个象征性的七块钱的租金，这是所谓保障房的价格表现。长租房或者适租房价格一定是年轻白领可以承受的。而物业税对于保障房，我认为当然没有必要覆盖，这是一个政策倾斜支持的，没有必要再征物业税。对于保障房后期会有什么管理办法，我想会是由松到细，越来越细致的建立每个住户的信息档案，加强管理，这样减少一些浑水摸鱼的情况，更好的使公共资源发挥效应。

　　提问四：现在大部分关于房价的问题是会不会上涨，上海、南京这样的城市未来房价会是怎样的？


　贾康：中央提出“遏制”是体现了决心，但是目标是有限，不会改变房价上涨的基本情况，什么是过快呢，就是大家感受特别不满意，过快了，我觉得，政府这样一个表述还是充分的体现了政策的理性，他没有提出房价降低的目标，也没有说房价按兵不动，他是说遏制部分城市的过快上涨，这个里面的政策理性是值得肯定的，把短期调控和中长期的可持续的健康发展、制度建设、和谐社会的大局要求融合在一起。

　　主持人：非常感谢贾康所长的精采演讲，从大家踊跃提问的情况可以看出楼市受关注的程度之高。如何来解决我们这么多年来房地产市场存在的问题，从市场层面还是政策层面，这需要大智慧。我们也期待着可以很好的解决这样的问题，每一个层面上的人都实现住有所居的理想。

　　下面我们进行第二个演讲，有请吴晓求先生，他演讲的主题是股指期货推出以后中国A股市场的中长期趋势。

　　吴晓求：大家上午好，刚才听了贾康所长关于房地产的演讲，我是非常赞同。中国资本市场和股票市场最近也比较混乱，来自于思想认识的混乱带来了政策上的混乱，所以今天和大家交流一下，关于当前中国股票市场的若干热点问题和未来的走势。

　　我思考了一天，最后用了五十分钟写了一个最新的文稿，这是第一次使用。我概括了一下当前的七大热点。

　　第一个热点，大家非常关心的，今年，特别是四月中上旬以来，在经济基本面未发生重大变化的情况下，为什么中国股票市场出现了持续性下跌，成为全球表现最差的股市之一？大概只比希腊好一点。希腊这个国家面临着债权危机，而中国是蒸蒸日上，蓬勃发展，财政状况非常好。我们的财政收入今年以20%的速度增长，今年将超过八万亿的财政收入。所以希腊怎么能和我们比呢？而且中国是全球经济状况最好的经济体之一，经济增长速度也是最快的，也是在这次经济危机中率先复苏的国家，就是在这样一个很好的基本面情况之下，作为所谓的经济晴雨表的资本市场却是全球最差的，仅仅比希腊好一点点，为什么？我想了一下可能和这些因素有关系。

　　一是对我们国家宏观经济政策调整的担忧，我们金融危机以来实施了非常宽松的政策，现在有争议，有人说这样下去中国会出现恶性膨胀，中国经济会崩溃，这个言论非常多，这个言论实际是是在呼吁政策进一步收紧，从而引起了人们的担忧。政策的收紧直接反映到了股票市场，市场会有一个提前的反应。我们说宏观经济调控主要是两个部分——财政政策和货币政策。从货币政策来说，我们今年提高了三次银行存款准备金率，这个可以说是宏观经济政策转向的标志之一，另外财政政策里面，也可以看到，也有某种加大税负的趋势。所以对宏观经济政策的担忧是可以理解的。

　　二是，对大规模融资的担忧，上市公司里面以银行为最。我们国家在09年新增贷款9.59万亿，今年新增贷款将达到八万亿，中国的监管部门就把资本充足率要求从8%提升到12%，从而极大地带来资金压力，农行马上要上市了，加上一些有竞争力的区域商业银行都上市了，这种情况下，它的资产规模年复一年的，以很快的速度增长。另一方面银行要满足监管的要求，所以只能到资本市场融资，从而给市场带来了巨大资金压力。金融危机以后，中国的金融体系改革和创新基本停止了，我们之前还做了一些有效的改革和创新的探索，金融危机以后，应该说停止了，我们老是说美国的次贷危机、金融危机是由资产证券化引起的。所以一方面无限的扩大资产规模，另一方面几乎无限制的对资本市场提出了融资需求，这个市场怎么办好，不可能办好。所以我们要找个办法，要通过资产证券化，否则商业银行的资产规模会无限大，风险会很大。所以必须对这些资产进行证券化的处理，流动起来，这样也会减少对资本市场融资的压力。你看看，在美国的资本市场上，他很少提出融资需求的，他可能会通过发行公司债的形式，他股权融资比较少，非常重要的是对资产证券化，把资产证券化了，维持在一个健康合适的规模上，整个金融体系的风险也小了，所以说对大规模融资的担忧，背后是对中国金融体系改革创新停步的担忧。

　　三是，对欧元区主权债务危机蔓延的担忧，我们本来以为，这场金融危机已经过去，中国率先复苏，在全球性的金融危机中，正是因为中国率先复苏，从而使全球的金融危机也比较快地走出了阴影和底部，慢慢进入复苏的阶段。这和七十年前的金融危机完全不同，因为七十年前的金融危机没有中国这样的非常庞大的新兴经济体，但是后来发现，一次世界性的经济危机不会这么快的过去。现在欧元区的主权危机逐渐蔓延，欧元区是中国的第一大贸易伙伴，如果说那个地方出现了债务危机、出现了金融危机，意味着中国经济来自于欧洲的外部需求部分会大幅度下降，这是一个担忧，也就是说我们在年初说，中国经济还是非常好的，到现在我们开始调低我们的预期，主要来自于欧元区的主权债务危机的蔓延，欧元区迟早会出现危机，欧元的出现是一个划时代的事件，改变了人类社会的前进方向，也是货币理论的变革，同时也埋下了欧元区危机的种子，因为要求所有的成员国都达到同一个财务标准，这是很困难的，各个国家都有差异，所以在差异如此悬殊的地方，把所有的国家都弄成一个欧元区，这本身就是在风雨飘摇之中。

　　四是，对中国经济复杂性和不确定性的担忧。复杂性就是说，中国改革开放三十年了，细细想来，09年是一个转折点。中国经济发展经历了几个重大的转折点，从改革开放到2001年，这个主要是内部体制的改革，理顺各种关系，提高积极性，提高经济的效率，改革传统落后的经济制度；2002年加入WTO，全面融入世界市场经济体系，大幅度的提升了经济外向型发展，也推动了中国经济的增长，也使得对外贸易大幅度增长；到09年又是一个转折，是金融危机引发的，09年因为外部需求的突然减少，使中国经济到了最为困难的一年，加上08年头九个月我们还实行紧缩政策。我们一定要实现内外需求的均衡，我们以前忽略了，所以09年是最困难的一年；到了2010年我们进入了更复杂的一年，是改革开放以来从未有过的一年，我们找不到一个恰当的政策破解这个难题，以前都是可以找到的，因为以前的经济关系非常简单，现在是问题里面套着问题，而且是相互对冲，你不知道怎么办？比如说，我一方面出现了通货膨胀抬头的趋势，3.1%，但是经济没有走出困境，要维持持续稳定的增长，这时候增长怎么办？我是遏制通胀，不让他进一步的恶化，还是我维持一个常态化的偏宽松的政策呢？这对宏观经济政策的制订和实施者面临一个巨大的矛盾，这里面就要分析，我们当前最为重要的是什么？我个人认为，当前最为重要的是保持中国经济持续稳定的增长，言下之意，我可以容忍3%，甚至4%的通货膨胀。这是复杂性的一个方面，比如说，我们一方面推进中国金融市场市场化、国际化、全球化，我们另一方面又要保持人民币的币值相对稳定，这是矛盾的，要推进市场化和国际化的进程，显然人民币的国际化是首当其冲，人民币如果没有国际化，怎么谈上把上海建成国际金融中心呢？可是为了保持人民币的相对稳定，如果让市场供求关系决定，可能人民币会大幅度升值，那么实体经济可能会受不了。那么怎么办？我认为当前还是维持中国实体经济的竞争力是摆在首位的，我宁愿放慢金融体系的国际化，顺序的安排一定是这样安排的，我需要一个相对稳定的环境完成增长模式的转型，当然中国也不能说人民币一直是受控制的，这个是有问题的，现在很多人都在指责说全球复苏如此之慢因为人民币的问题，这是不对的，人民币的问题不能解决美国的贸易逆差的问题，美国那么巨大的逆差是因为美元充当全球国际货币带来的，你既然要输出美元，就要买人家的东西，那么就有巨大的逆差。中国经济的复杂性已经非常复杂了。同时中国经济的不确定性在明显增加，我们一方面要实现经济的高速增长，要达到8%以上的增长，另一方面要在这种高速增长和运行中完成很复杂的整体动作，要结构转型，这个很难的。这带来了一个很大的不确定性，这个反映在股票市场上，谨慎就占上风，因为复杂性比较大。

　　五是，个别行业，比如房地产政策的不断紧缩，对股票市场带来了深度影响。这个也非常明显，因为房地产这样的行业，产业链比较长，辐射力比较大，我们说它的上游有钢铁，有水泥，有各种建材，包括玻璃等等，影响非常大，既影响到资源的价格，包括铁矿石的价格。所以房地产对产业的辐射力非常大，他下游有各种装饰行业，这两个加起来，比重就非常大，更重要的是商业银行，它的资产规模结构和风险都增加了，这样，一个房地产的政策影响了整个市场。

六是，股指期货，股指期货本身是没有倾向性的，说推出股指期货是为了打压市场，还是推动市场上涨，没有这个意思，它是很中性的，这种杠杆化的产品，它会加剧趋势的演变，比如现在的趋势环境是一个偏空的环境，是一个下跌的环境，有了股指期货以后，应该说会加快这种下跌的速度，也会加大下跌的空间，也会导致某种非理性行为的出现，所以不要以为这个产品推出来多么好，它有它的缺陷，如果哪天市场转暖了，股指期货也会加快上升的步伐。所以当前这么短的时间内，出现这么大的下跌，应该说股指期货起到了加速器的作用，它是一个很大的帮凶。

　　这些综合起来一看，的确现在经济基本面没有发生变化，但是却出现了目前这样的状况。这就带来了一些迷茫困惑，很多人大跌眼镜，现在市盈率低于十倍的，或者接近十倍的上市公司非常多，特别是股指期货涵盖的300种标的的股票，市盈率很低，我个人认为，的确是带来了很好的投资机会，投资机会一般就在这时候开始酝酿。

　　第二个热点，也是人们关心的，随着CPI的走高，宏观经济政策，特别是货币政策正在由宽松进入常态化，是否会由常态化进入紧缩。CPI的趋势今年应该在3%到4%左右，我们有时候没有必要为某一个数据奋斗，损失了实体经济的增长，这样会得不偿失，本末倒置。所以超过3%，4%是可以忍受的。另外，中国国内外复杂多变的因素，特别是要考虑欧洲的债务危机对中国经济的影响，中国宏观经济政策，特别是货币政策宜应保持在正常化的状态，不宜收紧，保持增长力，持续稳定的增长，看来比简单的控制CPI在某一个比值更为重要，这个看法现在正在占上风。

　　第三个热点，中国经济会进入滞胀吗？如果中国经济进入滞胀，那么资本市场，2500点就不是一个底部了，如果说中国经济不会出现滞胀，我想，可能2500点就是一个相对的底了。中国经济会不会进入滞胀呢，目前我个人判断，不会进入滞胀，原因有这么几个：第一，中国目前可能会出现温和的通货膨胀，这个没有问题，因为我们在09年，我们创记录的新增贷款9.59万亿，创造了历史，这个新增贷款9.59万亿，他要到2010年通过各种方式消化，想回收这些货币很难，这个消化很重要的表现形式就是价格上涨，否则就不符合经济规律。这么多货币出来了，它总要流通，要形成购买力，会形成价格的变动，千万不要认为9.59万亿出来以后，2010年价格平静，那太天真了，太不现实了，太不符合货币规律了。所以说，出现温和的通胀，我认为肯定出现，而且也是正常的，你吃了那么多的药，难道就没有副作用吗，肯定有的，只不过这个副作用是没有影响到我的肌体，释放掉就可以了，不会出现严重的恶性的通胀。有人说中国会崩溃，会出现恶性通胀，因为投放了那么多的货币，再加上全球外部需求下降，经济肯定会停滞，同时会出现恶性通货膨胀。我想这种情况不会出现的，所谓严重的通胀是10%以上，这个时候社会会出现动荡，我想中国政府有能力控制这个事情。出现严重恶性通胀的条件不具备。出现滞胀有什么条件呢？经济体系中市场化的供应能力很弱，中国目前根本不是这个情况，我们改革开放三十年了，中国的经济体系里面的市场化程度非常非常高，市场化的供应能力非常强，这一点是毫无疑问的。还有一点，中国人愿意干事，只要有钱可赚，中国人都愿意干，中国人勤奋，中国人也愿意赚钱，这和拉美国家和南欧国家不一样，他们十点上班，两点下班，他还高福利，中国不是这样，中国人的勤奋勿庸置疑。所以不会出现恶性通胀的，况且还有一个，中国政府是一个负责任的政府，不是简单的通过发钞票的政府，所以认为不会出现恶性通胀，但是温和的通胀肯定是有的。第二个，中国不会出现滞胀。中国处于结构转型期，这次金融危机给了我们一个很好的警示，我们经济增长模式必须转型，否则风险太大，同时要提高中国经济增长的社会福利水平，包括两个方面，一个是工资收入要提高，另外一个是经济增长的财富效应要体现，光GDP增长了，老百姓的收入没有增长，这个增长不是我们追求的，所以我们处在这个结构转型期，也处在增长模式转型期，但是仍然处在快速增长期，我们奠定了很好的基础，从体制到基础设施，我们用了二十年，到了2001年，中国经济进入了高速增长的周期之中，叫做经济起飞，中国这样的国家，需要二十年的高速增长才能迈向现代化国家，日本韩国也用了十多年，我们中国需要二十年的时间，也就是2020年，如果我们能维持9%的增长，我想中国的现代化进程，从经济层面上会基本完成。而且我们仍然在一个增长的通道之中，我们不会停下来，因为中国的人口红利仍然存在，只不过到2020年人口对中国经济增长的力度减少。同时我们的制度也发挥了很好的作用，特别是我们的开放，使中国经济充满了生机。中国虽然复杂程度提高了，不确定性和风险增加了，但是经济停滞不前的机率很少。中国经济2010年仍然可以保持在10%左右，到2020年还有十年的时间，我们维持平均8%的增长是不成问题的，不会有太大问题，如果8%，我们到2010年会达到37万亿的GDP，十年翻一番，也就是说，到2020年中国GDP达到80万亿没有问题，那时候，我想人民币和美元的比值是一比五，那就是16万亿美元，比今天美国GDP的规模要大一些，但考虑美国未来十年还会保持1%的增长，所以2020年经济规模也许会比他们少一点。另外中国的需求结构与拉美国家有明显的差距，我们内需市场刚刚启动，我们以前经济的高速增长是依靠外部需求拉动的，中国的内需市场还处于萌芽的状态，我们如果内需得到有效的激活，我们建立良好的社会保障制度，我们有一个覆盖全社会的医疗制度，也就解除了人们的后顾之忧，同时社会人员的收入能够和GDP的增长相适应，我想我们的内需市场将会发挥出巨大的活力和能量。

　　第四个热点，一个很重要的国际热点，人民币升值趋势如何，中国的汇率改革未来走向如何？最近美国国会的那些议员又在说，中国要在多少天之内进行汇率改革，现在的中国不是当年的日本，那时候他们就给日本发出最后通牒，产生了广场协议，日本把这个苦果吞下了，应该说日本经济上不是独立的，中国无论在什么层面上，是个完全独立的大国，我们的任何政策，一定是根据我们国家的实际情况，同时必要的考虑外部的意见，不是谁说了我们就必须改，我们不能以牺牲我们的竞争力迎合某种需求，今天的中国不是1949年以前的中国，所以他们完全低估了我们。当然我也说了，人民币的改革是大势所趋，你放心，人民币不可能永远停留在这样一个阶段的，他由市场供求关系决定汇率，这个时间会很快实现，但是这个实现一定是我们自主决定的，不是外部压力下决定的，我们最晚最晚，2015年，人民币一定会成为完全可自由兑换的货币，我们很多关系没有理顺，我们这样下去会出问题，中国出了问题，对全球的经济没有好处。所以汇率的政策，我们是稳中有升，小步慢走。人民币汇率政策基本着眼点是中国经济的持续稳步增长和金融体系市场化、国际化的动态平衡。是一个渐进式的，而不是一个休克疗法，我们是逐步的克服问题，不断的健康。此外，人民币汇率机制改革的方向，由市场供求关系决定人民币汇率是改革的基本方向，我认为到2015年可以实现人民币可完全自由兑换，到2020年，我确信人民币将会成为全球仅次于美元的国际重要储备货币，人民币的国际化分两个阶段推进，一个是推进完全可自由兑换，决定人民币的价值，但是这个不是我们的目标，这是一个阶段性的步骤，比如韩币是可完全自由兑换的，但是他成为重要的储备货币是不可能的，港币也是可完全自由兑换的，但是港币成为重要的储备货币是不可能的，人民币不仅是可完全自由兑换的，而且是国际上仅次于美元的储备货币。现在美元占的市场份额太大，他的国际储备占了70%左右，大宗商品结价占了90%，这个状态要改变。

　　第五个热点，也是议论比较多的，最近新股纷纷跌破了发行价，这是否意味着发行制度出了问题，如果出了问题，如何完善？我们看一看，对新股的发行制度我们进行市场化改革是09年5月12日以后形成的新股发行制度，是迄今为止最市场化的发行制度。跌破发行价因素很多，同时也是正常的市场行为。不能回到计划定价的模式中去。

　　第六个热点问题，如何看待创业板目前的高市盈率，未来有风险吗？趋势如何？中国整个金融体系未来的风险有两个，第一个来自于创业板，他是中国未来金融体系不稳定的重要源头之一，如此高市盈率，还在不断的运作，不断的爆炒，千万要警惕，因为他们每个人都做着梦想，这些创业板公司，他们有远大的理想，我一旦成了创业板的上市公司，我离微软就不远了，或者说我离苹果就不远了，所以他们怀着这个理想，大家都爆炒，说实话，他们成为未来领袖企业我个人认为不会超过10%，百分之二三十能成为一般企业，其他的会慢慢退出历史舞台，不可避免的要接受这种命运的安排。所以这种高市盈率难以持续，因为他不可能有那样的成长性。既然难以持续就意味着他总有一段时间回归他应有的价值，虽然市场整体没有泡沫，但是创业板有很大的泡沫，未来下跌不可阻挡。创业板也是未来中国资本市场最重要的风险源之一，还有一个很重要的风险源，就是来自于商业银行资产规模的无限制的扩张。

　　第七个热点问题，中国股票市场的未来走势是什么样的？我做一个大体的判断，我昨天晚上因为飞机来的很晚，九点四十应该到，到了凌晨两点才到，今天早晨一起来，我们大众证券报的一个同志跟我讲，他在六年前看我一本书，说你的书上说，在未来十年，从2000年到2010年，我当时说了八大预言，那时候年轻，什么都敢预言，现在不敢了，我看了一下，实现了七大预言，那也不容易了，只有一个没有实现，我想以后也会实现，就是AB股的合并，那时候我说，到2010年，这中间的任何时候，会实现全流通，实现了，比如说，到2010年上海市场一定会到6000点，实现了，深圳市场一定到18000点，也实现了，后来想想，这个预言挺有意思，当时胆子也大，当然也做了很多的研究。他们叫我今天再做预言，我说不敢了，但是说一个大概的方向是可以的。

　　第一，2010年是中国股票市场结构调整年，中国经济处在调整之年，很多不确定性因素增多，股指期货的推出会加剧这个出现。

　　第二，2010年下半年市场进一步恶化的几率很小，该调的也差不多了，蓝筹股继续暴跌的几率很小，恢复性上涨空间和可能性较大。

　　第三，与股指期货相关联的300种指数标的股票应该会进入平衡发展期，风险不会太大，说实话，市盈率都是八倍，资产没有太大问题，包括一些能源企业市盈率十倍，我不认为有太大的问题。

　　第四，正常看待下跌与上涨，下跌总是暂时的，上涨总是大趋势，因为经济在成长，而且股票的成长是以杠杆化的速度成长的，否则，资本市场就不会有如此的生命力和成长趋势。我想这个也会得到验证，所以困难的时候要有信心，非常火的时候要谨慎。

　　我要讲的内容就是这样，下面我可以接受三个问题的提问，谢谢大家。

　　提问：刚才你提到了关于AB股合并的问题，你现在能不能预测一下他什么时候能够合并？

　　吴晓求：B股已经实现了他的价值，已经没有任何意义了，它的功能已经完全消失了。第二，它的交易量非常小，一个市场的存量加上交易量规模都很小，那也失去了存在的价值。第三，它把一个上市公司割裂成两个股票，影响上市公司的发展，这些就说明B股已经没有存在的理由了，就看你要找到一个合适的时机，最好的时机，就是人民币变成完全可自由兑换货币的时候，B股就可以找到一个办法和A股合并，所以中国会有第二次股改的，第一次股改是解决流通股和非流通股的一致问题，让非流通股流通起来，第二次股改就是让A股和B股合二为一，他们的权益要一致，他们的价格要一致。当然什么时候会推行，这就要看我们的管理部门怎么思考了，因为这会涉及外资的问题，AB股合并，一个A股等于一个B股太便宜B股了，这涉及一个定价的问题，这个怎么计算，可能会出现法律上的纠纷，这个和流通、非流通不一样，那是内部的问题，这是外部的问题，虽然量很小，但是法律上问题很大。

　　提问：您好，今天的演讲非常精采，上次我听您现场讲座是07年的4月15日在深圳，当时议题是决胜股指期货，今天提的问题也是和股指期货相关的问题，我们知道，07年的四月份前后，国家出台了一系列的关于股指期货的相关议题和管理办法，其中比较重要的是07年2月9日，在国务院第168次会议上讨论并通过了期货管理交易条例。当时那个会议上，吴教授曾经提到过，现货交易制度上要做一些改变，我们今天依然没有看到这个改变，现在我们现货是T+1，期货是T+0，如果当天市场发生一些重大变化，那么期货上我们可以做空，但是现货市场很多投资者将承受更大的风险。我请问一下，这个制度您有什么看法？谢谢。

　　吴晓求：这个问题比较专业，一般的教授是回答不出来的，幸好我比较了解。

　　第一个，股指期货推出的基础资产条件已经具备了，因为现在已经全流通了，在一个不是全流通的市场，股指期货是没有意义的。还有一个技术条件，你说了两种交易方式，股指期货是一个T+0的交易制度，股票是T+1的制度，股指期货的交易方式和这个产品是相匹配的。但是说，要改变股票的交易方式就不成立了，因为股票的资产相对比较稳定，和股指期货还不完全一样，之所以说稳定，是他的公司面相对稳定，如果推出了T+0的交易，会使整个市场充满风险，而且加大市场的交易成本，T+0是证券公司天天喊的，把老百姓的钱都变成证券公司的佣金。我们要维护这个制度，千万不能推进股票的T+0制度，要维持这个格局是恰当的。

　　提问：这里说说农行，农行上市在即，您对发行价有何判断？

　　农行上市带来了一个契机，农行上市的确压低了价格，对于轻仓者来说是一个很好的买进的时机，是一个投资的机会，但是农行的发行价我个人判断，PB，几个国有行都在1.7左右，甚至有1.6的，民生银行(6.22,0.02,0.32%)只有1.5，你说农行比工行好？我始终认为，工行无论是网点规模、市值规模和影响力，工行都是第一位的，你说要超过工行这些指标，我认为不太容易，工行PB1.7左右，市盈率大概九左右，这是一个天花板的价格。这就是我的一个看法。

　　最后还有一个，如果下半年市场转好，什么行业、什么类型股票会跑赢大盘？这个不知道，这个我要知道的话，我就首先自己买了。而且职业的限制也不允许我讲，我只是说，一些低位投资价值已经出现了。

　　谢谢。

　　如果讲的不对的地方请大家批评，谢谢大家。